종부세에 대해선 강병원 씨 말이 맞다고 본다. 이건 지겨운 얘기니까 더 안 한다. 근데 종부세도 종부세지만 결국 핵심은 재산세고 재정적 부담이라기 보다는 ‘기분'(지금 내는 세금이 얼마든 집값이 계속 오르면 세금도 계속 늘어남)의 문제 때문에 너네가 그러고 있다고 보는데, 이것도 오케이.
이제 임대사업자 문제에 대해 생각해보자. 다주택자에게 보유세를 세게 때려서 집을 내놓게 하자든가 이런 얘기를 많이 하고 강병원 씨 얘기도 결국은 비슷한 얘긴데, 따져보자.
◎ 강병원 > 올려야 된다고 봅니다, 저는. 올려야 된다는 겁니다. 그렇게 해서 과감하게 상상도 못했는데 공급물량이 나오게 해줘야 된다는 거고요. 또 하나는 뭐냐 하면 주택임대사업자제도가 과도한 세제혜택을 주고 있는 잘못된 정책이란 얘기 많이 들으셨을 겁니다. 많이 들으셨을 건데 이분들이 2020년 작년 12월 말까지 갖고 있는 물량이 108만 호입니다.
◎ 진행자 > 그렇게 많아요?
◎ 강병원 > 예, 그리고 작년 7.10대책으로 해서 아파트에 대한 신규 주택임대사업자제도를 폐지했거든요. 자동말소나 자진말소된 물량이 한 36만 호가 있습니다. 합치면 150만 호가 있거든요. 이 제도에 대해서 과감하게 폐지해야 됩니다. 폐지하고 단계별로 과도한 세제혜택을 폐지하겠다고 하면 단기간에 이분들이 세제혜택을 얻기 위해서 물량을 내놓을 것 아니겠습니까? 특히 이 시장은 원룸 빌라 다가구 오피스텔 같은 중저가 시장입니다. 정말 서민들에게 필요한 시장이거든요. 이 부분에서 1, 2년 안에 20만 채만 나온다고 생각을 해보십시오. 분당신도시 2기 분량입니다. 이런 과감한 공급대책들이 실질적으로 있습니다.
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그래서 그 물량들이 시장에 나오게 되면 20만 채만 1년 안에 나와도 분당신도시의 2기 분량입니다. 그렇게 되면 시장 안정화가 가능하고 그 시장은 특히 중저가 주택시장이다 이런 말씀을 드립니다.
임대사업자가 주택을 여러 채 갖고 있는데 그냥 주머니에 넣고 있는 건가? 아니다. 임대를 주고 있다. 거기 세입자들이 산다. 집 내놓으면 그 세입자들이 살 수 있나? 세입자들은 다른 데로 가야된다. 그리고 계약갱신청구권은 어떻게 되는 건가? 뭘 어떻게 하자는 거야?
그리고, 여차저차 하여간 임대사업자인 다주택자가 집을 내놓고 ‘무주택 서민’이라는 분이 그걸 사게 됐다 치자. 그 집 가격은 얼마일까? 중저가 시장이라고 했으니 최소 2, 3억 하겠지? 왜냐면 공공주도 재개발에서 조성원가 대비 분양가 책정을 정부가 과감하게 하면 30평대가 5억원이라고 주장하고 있으니깐.
◎ 강병원 > 저는 아까 공급이란 게 있지 않습니까? 이것만 있는 게 아니지 않습니까. 저는 2.4대책을 통해서 공공주도로 하게 되면 어쨌든 공공에서 부동산 불로소득이랄까 그런 부분을 적절히 분배하는 시스템을 갖추고 있습니다. 그리고 3기 신도시 같은 경우도 2018년에 발표해서 25년에 입주하게 돼 있는데 물량이 30만 6000호거든요. 여기 같은 경우 GTX-A역도 만들어지고요. 또 지하철도 하나 연결되기 때문에 광역교통망도 이미 다 들어가 있습니다. 이런 곳에 30만 6000호가 있는데 정부가 과감하게 여기에 조성원가 대비 분양가를 책정하게 되면 30평 대가 5억 정도에 공급이 가능합니다.
◎ 진행자 > 5억에 가능하다고요?
◎ 강병원 > 예, 조성원가 대비로 하면요. 또 이곳에 용적률이 평균 200%정도 되거든요. 300%한다 그러면 30만 채가 아니라 45만 채 가능하지 않습니까? 이렇게 과감한 공급정책을 내서 충격과 공포의 공급대책이랄까요. 이런 과감한 공급대책을 하게 되면 집값이 오르겠습니까? 저는 하향 안정화 될 거라고 생각합니다.
근데 2, 3억이래도 그 돈 당장 동원할 수 있는 사람은 어떤 사람인가? 그래도 뭔가 집안 배경이나 생활 수준이 뒤떨어지지 않는 사람이겠지. 이건 요즘 무슨 코인 투자하는 얘기 들으면 자신이 좀 없어지는데 잘 모르겠다. 요즘은 다들 통장에 1, 2억씩 있고 그런 건지… 여튼 그렇다 치고. 이거 살 수 있게 해주려면 결국 은행이 돈을 꿔줘야 한다. 대출규제 완화를 해줘야겠지. 근데 강병원 씨 얼마 전에 뭐라 그랬어? “10억짜리 서울 아파트를 ‘영끌’로 사면서 대출규제가 문제라는 2030 목소리도 물론 중요하지만, 우리가 더 관심 가져야 할 것은 반지하·옥탑방·고시원 등 소위 ‘지옥고’에 살면서 월세로 수십 만원씩 내야 하는 수백만 청년들” … 뭘 어떻게 하자는 건가?
나는 어떻게 하자는 건가? 모르지. 대출규제 완화가 필요하다 그 얘기 하려는 게 아님. 해봐야 어차피 집 사는 분은 정해져 있기 때문. 김기식 씨 얘기를 보자.
▶ 김기식 : DSR을 높이지 않는 한 DTI 규제 아무리 풀어줘도 돈 없는 서민들은 대출을 받을 수 있는 한도가 자기 소득 대비 대출 받을 수 있는 한도가 제한될 수밖에 없고요. 그런데 이걸 함부로 손 댈 수가 없는 게 이거를 DSR을 손 대는 순간 또 다른 문제인 가계 부채 문제가 터져버릴 거기 때문에 DSR은 손을 대기가 어렵습니다. 이것처럼 돈 없는 서민들의 대출 한도를 제한하는 DSR을 그대로 둔 상태로 LTV 다시 말해서 주택 가격에 연동되는 대출 한도만 풀어주게 되면 결과적으로 어떻게 되냐. 돈 있는 사람들이 고가의 주택을 대출 받아서 살 수 있는 길만 터주게 되는 거죠. 결국은 소위 DTI, LTV 규제를 손봐서 실수요자들이 주택을 살 수 있도록 해주자는 좋은 취지로 했을지 모르지만 실제의 효과는 어떤 형태로 나타나냐 하면 실수요자들은 돈 없는 사람들은 대출 받아서 집 살 수 없고 오히려 돈 있는 사람들만 대출 더 받아서 집을 여러 채 살 수 있는 이른바 다주택 투기를 할 수 있는 수단을 하나 더 주는 그런 의도하지 않은 결과를 낳을 수 있다. 그런 점에서 이 경제와 시장과 관련된 정책은 의도와 결과가 너무 다르게 나타나는 경우들이 많으니까 좀 정밀하게 치밀하게 검토해서 방안이 나왔으면 좋겠다 이 말씀을 드리고 싶습니다.
그런데 대출규제 완화 하고 싶잖아. 그러니까 뒤집어 말하면 결국 부동산 정책의 메인이라는 거는 어느 정도 안정된 직장도 있고, 현금조달력도 있는 이런 계층의 젊은이 얘기를 하는 거지 반지하 옥탑방 고시원에 사는 수백만 청년들 얘기가 아니라는 거다. 1가구가 1주택을 반드시 소유하는 걸 디폴트로 놓는 주택 정책으로는 이 함정을 못 빠져 나간다.
그럼 임대 수요는 어떻게 해결하는 거냐? 공공임대 대폭 확충 이런거 흔히 얘기하지. 그런데 그걸로 100% 수요 충족시킬 수 있어? 분양전환 이런 거 말고. 그리고 안 할 거잖아. 여러 모델을 얘기할 수 있으나, 아무튼 말이다. 결국 너님들이 민간임대시장 외면할 수가 없어요.
그런데 민간임대라는 게 결국 집주인이랑 세입자랑 알아서 해결하는 모델인데… 마음 좋은 건물주 할머니가 아들 같은 세입자에게 방 한 칸 임대해주는… 여기에 공공이 개입할 수 있는 경로가 좁고 불투명 하잖아. 그러니 사업자 등록을 시켜야 되잖아. 지금 거기서 실패해서 여러분이 이러고 있는 거지.
강병원 씨는 임대사업자들에게 혜택을 너무 줬다, 즉 당근을 너무 준 게 문제였다 라고 하니 그럼 채찍을 동원해야겠지요. 작년부터 임대소득은 다 신고해야 되는데, 이거 신고 안 한 집주인들 다 단속해서 처벌하자고 주장할 수 있나? 안 그럴 거잖아요. 지금 앞에 쭉 한 얘기 결국 공급만능론이거든? 뭐 찔끔 하다가 안 되면 바로 기성의 FM으로 후퇴… 이러니 영원히 핑퐁 게임만 반복되는 거다.