혁명은 언제나 시기상조

안녕하세요! TNV어드바이저 김대영 팀장입니다. 잘들 지내고 계신지요?.. 저는 연말을 맞아 아주 부산한 날들을 보내고 있답니다. 내일은 경기도 남양주에서 자산관리 세미나가 있을 예정이고 연말을 맞이하여 내년도 자산시장의 전망에 대한 분석과 함께 고객님들께 인사를 드릴 스케쥴을 잡느라 시간이 가는줄 모르겠네요.^^ 고객님께서도 연말을 맞아 주위의 소중한 분들과 한해 동안 쌓아온 업무 성과와 계획들을 차분히 돌아보는 소중한 시간 가지시기를 진심으로 기원합니다.

오늘은 12월 마지막 달을 맞이하여 내년도 국내 자산시장에 관한 개략적인 전망치를 드리려고 합니다. 현재 우리나라는 내년을 시작으로 하여 급격한 자산시장의 변화를 보일 것으로 판단됩니다. 그것은 거품을 주도했던 시중 유동성의 변동성과 부동산 거품을 중심으로 한 투기적 행태의 리스크 상승으로 특징지어질 수 있을 것 같습니다.

재무관리를 하는 개인의 입장에서 볼 때 자산시장의 큰 축은 다음 네가지로 축약됩니다.

- 부동산 시장 (특히 수도권의 주택)

- 주식시장

- 금리의 향방

- 채권시장

기본적으로 자산의 분산은 저 네가지를 중심으로 하고 원자재라든지 환투자같은 부분은 저 위의 네가지에 대한 분산이 자리를 잡은 다음 보조적인 수단으로 활용하셔야 합니다.

최근 몇년 전부터 원자재 펀드나 해외주식형 펀드를 깊은 검토없이 쉽게 쉽게 가입하는 경향이 생겨나고 있는데, 이는 안정성이라는 측면에서 볼 때 위험천만하고 대단히 우려할만한 일입니다. 가장 가까운 국내의 주식시장조차 미래예측이라는 것은 매우 복잡하고 어려운 일입니다. 그럼에도 불구하고 정보접근이 용이하지 못하고 환율변동의 리스크까지 있는 원자재/해외주식 투자를 쉽게 결정한다는 것은 아직도 우리나라 일반국민들이 자산관리의 기본에 충실하지 못하다는 반증입니다. 물론 이렇게 된 데에는 그간 우리 사회가 전반적으로 거품과 재테크 열풍을 조장해온 측면이 없지않지만, 이런 흐름 속에서도 근본적인 원칙을 놓지 않고 가셔야 공들인 탑을 하루아침에 잃어버리는 실수가 없을 것입니다.

그럼 위에서 열거한 네가지 자산시장의 흐름을 개략적으로 정리해 보겠습니다.

1. 부동산 시장 (수도권 주택시장)

수도권 주택시장의 흐름은 대략 두가지의 형태로 나타나리라 예상합니다.

첫번째, 강남재건축 단지를 중심으로 한 중대형 아파트의 매매시장은 하락세를 보일 것이며, 소형으로 갈수록 하락폭이 줄어 소형아파트는 약보합세를 유지할 가능성이 높습니다.

매매시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 금리의 향배와 시중의 유동성(대기중인 투기자금)입니다. 즉 이는 수요가 좌우하는 시장이지 결코 공급이 좌우하는 시장이 아닙니다. 내년도에는 기준금리 인상은 없거나 소폭상승으로 가겠으나, 은행의 재무구조악화와 국채발행 남발에 근거하여 실질금리는 올라갈 것입니다. 이렇게 되면 대출이자 부담이 커집니다. 경험적으로 볼 때 금리가 올라가는데 부동산 가격이 뛴 적은 단 한번도 없습니다.

또한 시중의 유동성도 거의 말라버린 상태입니다. 개인들은 심각한 가계부채로 인해 더이상 부동산 투자를 할 수 없는 상황에 이르렀습니다. 중소기업들의 현금보유도 경기악화로 말라버렸으며 대기업의 수출호조에 따른 수익금은 국내투자로 연결되지 않고 있는 실정입니다. 은행 또한 예대율이 125%선을 넘어서서 달러빚 갚고 채권회수에 사력을 다하고 있는 실정이므로 더이상 담보대출로 펌프질을 해댈 수 없는 지경입니다. 즉 부동산 가격 상승을 이끌 자금의 조달이 구조적으로 힘든 상황입니다.

두번째, 중소형의 전세시장은 보합세를 보이고 국지적으로 상승세를 보이는 지역도 있을 것입니다.

전세시장은 투기수요가 없는 철저한 실수요시장입니다. 따라서 이는 두가지의 방향에서 가격이 결정되어지는데, 그 하나는 집주인이 부르는 호가가 될 것이고 다른 하나는 재개발 이주수요에 따른 수요의 증감에 있습니다.

매매시장이 고전을 면치 못한다고 본다면, 집주인의 입장에서는 투자수익률이 낮아지거나 손실이 커지기 때문에 이를 상쇄하기 위해 전세가를 올려부를 유인을 가지게 됩니다. 따라서 전세가는 올라가거나 현수준을 유지하게 될 것입니다. 이에 더해 2010년과 2011년간 재개발에 따라 사라지는 멸실주택은 13만호에 이르는 반면 재개발로 인한 공급호수는 5만호밖에 되지 않기 때문에 수급의 측면에서도 전세가의 단기적인 하락은 점치기 어렵습니다. 재개발 이주수요가 심한 지역은 국지적으로 상승할 가능성도 있습니다. 보금자리주택도 입주년도가 2013년 이후부터 가능하기 때문에 내년도 전세시장에는 영향을 미치지 않습니다.

물론 매매가의 상승에 따라 전세가가 크게 상승한 강남3구의 경우는 매매가 하락에 따른 전세가 하락이 있을 수 있습니다. 강남은 전세가 자체가 왠만한 지역의 매매가와 맘먹기 때문에 전세수요가 강남으로 몰릴 수 없기 때문에 가능합니다. 즉 전세수요가 크지도 않고 최근 강남의 전세가 상승은 이주수요에 따른 상승이 아니라 매매가 상승에 의한 동반상승이라는 측면이 크기 때문입니다.

일단 오늘은 부동산 시장의 전망치까지만 말씀드리고 다음 주에 다시 주식/금리/채권 시장의 향배에 관해 이메일을 보내드리겠습니다. 물론 이메일 발송 후 문자도 보내드립니다.^^

그럼 다음주에 또 뵙기로 하고요, 이번달은 무엇보다도 연금보험료 인상 전의 마지막 기회이므로 주위분들에게 연금가입의 중요성에 대해서 다시 한번 강조해주셨으면 합니다. 고객님의 소개가 제가 일하는 가장 큰 즐거움이자 활력이 된답니다.

항상 건강하시고 늘 노력하는 담당자가 되겠습니다.


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